お亡くなりになられた方が所有する土地を相続する場合、「一定要件」を満たせば、土地の相続税評価額が最大80％減額できる制度があります。小規模宅地等の特例と呼ばれます。小規模宅地等の特例には①居住用②事業用③同族会社事業用④貸付事業用の4種類がありますが、それぞれ、適用できる上限の「限度面積」があります。
この点、被相続人が複数の土地を所有している場合もあります。例えば、「居住用」が複数ある場合の他、「居住用」と「事業用」「他に賃貸で利用している」場合などです。
こういった場合、上記の4種類の特例制度は、併用できるのでしょうか？
結論は・・それぞれの限度面積までは併用できます。
ただし、どれを併用するかにより、「合計面積に制限」が生じる場合がありますので、適用順序に注意が必要です。
目次
１． 小規模宅地等の特例制度の種類
小規模宅地等の特例（4つ）のそれぞれの限度面積は以下の通りとなります。
| 種類 | 内容 | 限度面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|---|
| A | 特定居住用宅地等 | 被相続人等が居住していた宅地等。 | 330㎡ | 80% |
| B-1 | 特定事業用宅地等 | 被相続人等の事業用（除貸付事業）に使用されていた宅地等。 | 400㎡ | 80% |
| B-2 | 特定同族会社事業用宅地等 | 特定同族会社の事業用（除貸付事業）に使用されていた宅地等。 | 400㎡ | 80% |
| C | 貸付事業用宅地等 | 被相続人等の貸付事業用（不動産貸付）に使用されていた宅地等。 | 200㎡ | 50% |
以下、A（特定居住用宅地等）・B（特定事業用・特定同族会社事業用宅地等）・C（貸付事業用宅地等）と略します。
２． Ａが2つ以上ある場合（特定居住用宅地等）
合計330㎡の限度面積まで、適用が可能です。
ただし、特定居住用宅地等の特例の要件として、「居住」している必要があり、被相続人が「2つ以上同時」に居住することはありません。したがって、例えば、自宅と別荘などの場合は、自宅にのみ特例の適用が可能です。
一方、特定居住用宅地の特例は、同一生計の親族が居住していた場合も適用が可能です。したがって、一方の宅地に被相続人、他方の宅地に同一生計親族（子供や高齢の父母等）が居住していた場合は、両方適用が可能です。この場合の限度面積は、併せて330㎡となります。
３． ＡとＢの併用（特定居住用VS特定事業用・特定同族会社事業用の併用）
A（特定居住用）とB（特定事業用・特定同族会社事業用）は併用でき、それぞれの限度面積まで適用が可能です。
ただし、Ｂが2つ以上ある場合は、合計400㎡までの制限があります。
つまり、AとB合わせて最大730㎡（330㎡ + 400㎡）まで適用可能です。
⇒A（居住用）300㎡、B（事業用）400㎡全額が対象となります。
４． Ｃと、Ａ・Ｂの併用（貸付事業用VSそれ以外）
C（貸付事業用）と、それ以外を併用する場合には、それぞれの限度面積まで適用できるわけではなく、「合計制限」が設けられています。「限度額の計算式」は、以下となります。
（限度額計算式）
以下、「具体例」で解説します。
５． 具体例
【ケース1】
居住用330㎡、賃貸マンション100㎡保有の場合（= ＣとＡの併用）
（１）居住用を優先する場合（= Aを優先）
この場合、居住用A 330㎡（全㎡）に特定居住用宅地の特例を適用し、貸付事業用宅地の特例は適用できません。
⇒ 「限度額計算式」にあてはめると、既に200㎡マックスで賃貸用（C）を使う余裕はない。
（２）賃貸マンションを優先する場合（= Cを優先）
「限度額計算式」に賃貸マンションC 100㎡（全㎡）をあてはめ、逆算でA（居住用）が利用できる限度額を求める。
200㎡ – 100㎡ = 100㎡
⇒100㎡ ÷ 200 × 330 = 165㎡・・A 特定居住用宅地の特例が利用できる㎡数
【ケース２】
居住用330㎡、事業用400㎡、賃貸マンション100㎡保有の場合（Ａ・Ｂ・Ｃすべて併用）
（１）居住用・事業用を優先する場合（A・Bを優先、Cは使わない）
この場合、居住用A 330㎡（全㎡）事業用400㎡（全㎡）に特定居住用宅地、特定事業用宅地の特例の適用を優先し、貸付事業用宅地の特例は適用しません。
（２）賃貸マンションを第1優先→居住用を第2優先する場合（C⇒A）
上記【ケース1】（２）と同じ、A（居住用）で利用できる㎡数は ⇒165㎡。
（３）賃貸マンションを第1優先→事業用を第2優先する場合（C⇒B）
「限度額計算式」に賃貸マンションC 100㎡（全㎡）をあてはめ、逆算でB（事業用）が利用できる限度額を求める。
200㎡ – 100㎡ = 100㎡
⇒100㎡ ÷ 200 × 400 = 200㎡・・B 特定事業用宅地の特例が利用できる㎡数
６． どの特例を優先すべきか？
結論ですが、「小規模宅地等の特例」の適用要件を満たす宅地が複数ある場合も、基本的には限度面積までは併用が可能です（事業用と特定同族会社事業用は合計400㎡まで）。ただし、「貸付事業用宅地等」を混ぜる場合には、合計制限があります。
したがって、併用する場合は、土地の評価額の減額幅が最も高くなる解を求める必要がある！ということになります。
（１） 減額割合が80％の特例を優先すべきとも限らない
ただし、どの組合せが有利になるか?は、土地の単価、面積、減額割合等によって違ってきます。
減額割合が80％の特例、例えば特定居住用宅地等の特例を優先すべきとも限りません。例えば、居住用の宅地の評価額や㎡数が少ない場合は、たとえ優先したとしても、相続税評価額の減額幅が最大になるとは限りません。
結論的には、各パターンをシミュレーションして、減額幅が一番高くなる選択肢を選択することになります。
（２） 配偶者の税額軽減がある場合
配偶者は、最低1億6000万円までは相続税が課税されない「配偶者の税額軽減」という制度があります。したがって、配偶者が土地を相続する場合は、小規模宅地等の特例を適用しなくても、相続税額がゼロになる場合もあります。
こういった場合に、配偶者が「小規模宅地等の特例」を適用してしまうと、特例の限度面積がその分少なくなります。
したがって、配偶者の税額軽減がある場合は、配偶者にあえて「小規模宅地等の特例」は活用せず、限度面積を残して他の相続人が特例を利用する方が、相続税のトータルは安くなるケースがありますのでご留意ください。
７． YouTube
YouTubeで分かる「2つ以上土地がある場合の小規模宅地等の特例」
