Q76 【わかりやすく】不整形地の評価方法は４つ。実務上の評価方法は？奥行距離の計算や、「不整形地補正率」「かげ地割合」を具体例で解説

Q76　【わかりやすく】不整形地の評価方法は４つ。実務上の評価方法は？奥行距離の計算や、「不整形地補正率」「かげ地割合」を具体例で解説財産評価

　最終更新日:2023/12/01　閲覧数：14,186 views

路線価地域の土地については、相続税上、「土地面積×路線価」で評価を行います。
ただし、すべての土地がきれいな正方形や長方形（整形地）の土地とは限りません。現実的には、形が「いびつ」な「不整形地」も存在します。不整形地の場合、整形地と比べると土地の使い勝手が悪いため、相続税評価上は、最大40％の減額が可能です。
今回は、不整形地の評価方法につき、具体例を交えて解説します。

1. 国税庁上の不整形地の評価方法は４つ

国税庁上は、「不整形地の評価方法」として、以下の4つが定められています。

①	不整形地を区分して求めた「整形地」を元として計算する方法
②	不整形地の地積を「間口距離」で除して算出した「計算上の奥行距離」を基として求めた整形地により計算する方法（実務はこれがほとんど）
③	不整形地に近似する整形地（近似整形地）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
④	近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地の価額を差し引いた価額を基として計算する方法（旗竿地）

実務上は、圧倒的に②で行うケースが多いです。申告ソフトも、基本的には②で自動計算されるソフトが多いです。したがって、今回は、上記②の方法を中心にお伝えします。以下「実務上の評価方法」と略します。
なお、上記④の評価方法は、「差引計算により評価する方法」です。「旗竿地の評価」の場合に利用されます。こちらについては、Q96で解説していますので、ご参照ください。

2. 実務上の評価方法

不整形地の「実務上の評価方法」（上記②）の計算ステップは、以下となります。

（１）計算上の奥行距離の算定
（２）奥行価格補正率等の選択
（３）不整形地補正率を算定
（４）上記の補正率をもとに不整形地を評価

（１）計算上の奥行距離の算定

不整形地の奥行距離が、標準的な宅地に比べて、長い場合や短い場合は、土地の利用価値が低くなるため、「奥行価格補正率」で評価額の減額を行います。「奥行価格補正率」は、①地区ごと②奥行距離ごとに区分された率となりますので、まず、不整形地の「奥行距離」を算定する必要があります。
この点、「不整形地」にかかる「奥行距離」は、①計算上の奥行距離と②実際の奥行距離のどちらか短い方を選択する必要があります。計算上の奥行距離は、以下の式で算定します。

計算上の奥行距離＝不整形地面積 ÷ 間口距離（道路に面している長さ）

一般的には②実際の奥行距離よりも①計算上の奥行距離になるケースが多いです。なお、計算上の奥行距離は、小数点第2位以下の処理方法は決まっていないため、自由に選択（切上、切捨、四捨五入）可能です。

具体例

① 計算上の奥行距離	180㎡（不整形地の面積）÷20ｍ（間口距離）＝9ｍ
② 実際の奥行距離（想定整形地）	12ｍ
結論	① ＜②のため、短い方①計算上の奥行距離9ｍを採用

（２）奥行価格補正率等の選択

上記で算定された「奥行距離」に基づき、「奥行価格補正率」「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」、がけ地の場合は「がけ地補正率」を選択します。

（３）不整形地補正率の選択

不整形地は、標準的な宅地に比べて土地の利用価値が低いため、「不整形地補正率」を用いて、土地の評価額を減額します。相続税上、①地区ごと②かげ地割合に応じた「不整形地補正率」が定められています。以下の表になります。横軸は地区、縦軸はかげ地割合、交わったところが、適用すべき「不整形地補正率」となります。また、横軸のA,B,C区分は、不整形地の「面積」による区分です。所定の「地積区分表」に基づき、選択します。

付表5

【地積区分表】

付表4

例えば、普通住宅地区で不整形地の面積が300㎡の場合は、Aとなります。

【かげ地割合とは？】
かげ地割合とは、想定整形地に対して、実際の地積以外の部分（かげ地）の割合です。不整形地の評価は、不整形地全体を囲む四角形（想定整形地）と比較して、対象の土地がどれくらい、「かげ」になってるのか？の割合（かげ地割合）を算定し、当該「かげ地割合」に応じた補正率を用いて、評価額の減額を行います。

かげ地割合とは？

かげ地割合は、以下の式で算定されます。

かげ地割合＝（想定整形地面積－不整形地面積）÷ 想定整形地面積

例えば、上記の「不整形地」の場合の「かげ地割合」は以下となります。

① 想定整形地面積	240㎡（20ｍ × 12ｍ）
② 不整形地面積	180 ㎡
③ かげ地割合(（①‐② /①）)	（240㎡－180㎡）÷　240㎡＝25.0％ ⇒小数点以下切り捨て 25％

【不整形地補正率と奥行長大補正率の選択適用】
不整形地補正率と、奥行長大補正率は、重複適用はできません。間口距離とのバランスの違いにより、形式的に両者の補正率が区分されているだけであり、不整形地補正率には「奥行長大補正率」の調整が含まれていると考えられるためです。
したがって「不整形地補正率」は、以下のどちらか「小さい方」の選択適用となります。また、限度額は0.6とされています。

① 間口狭小補正率 × 不整形地補正率（小数点第2位未満切捨）
② 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率（小数点第2位未満切捨）

つまり、上記②の場合は、不整形地補正率は使わないことになります。

（４）不整形地の評価

上記の補正率の選択が完了すれば、不整形地の評価は以下の式で算定します。
　（がけ地補正率、規模格差補正率、特別警戒区域補正率等は除く）

【不整形地の評価額】以下のうちどちらか小さい方

路線価 ×　奥行価格補正率　× 間口狭小補正率 × 不整形地補正率 × 面積
路線価 ×　奥行価格補正率　× 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 面積

3. 不整形地評価の具体例

● 宅地Aは、普通住宅地区。路線価は300千円/㎡。
● 路線には、1路線しか面していないものとする（がけ地ではない）

不整形地評価の具体例

（１）計算上の奥行距離の算定

計算上の奥行距離を算定します。
180㎡（不整形地面積）÷20ｍ（間口距離）＝9ｍ＜実際の奥行距離12ｍ　⇒短い方 9m

（２）奥行価格補正率等の選択

奥行価格補正率（9m）	0.97
奥行長大補正率（※）	1.00（なし）
間口狭小補正率（20m）	1.00（なし）

（※）9m（奥行）÷ 20m（間口）＝0.45（倍）　⇒奥行長大補正なし

（３）不整形地補正率の選択

不整形地補正率の選択

かげ地割合の算定	● 想定整形地の面積　20ｍ×12m＝240㎡ ● 不整形地の実際面積　180㎡ ● （240㎡－ 180㎡）÷ 240㎡＝ 25.0% ⇒小数点以下切り捨て　25％
地区の選択	普通住宅地区、180㎡　⇒ 地区区分A
不整形地補正率	0.92