不動産を、例えば夫婦名義・親子名義など「共有名義」で登記されているケースもあると思います。
この点、土地と建物どちらも共有名義の場合、土地と建物それぞれの共有割合が異なるケースもあります。
こういった共有名義の不動産を相続する場合、相続税の計算は・・非常に「複雑」になります。
今回は、「貸家」として利用している場合を前提に、「土地と「建物」が共有名義・かつ、それぞれの共有割合が異なる場合の、相続税上の「土地の評価区分」及び「小規模宅地等の特例」との関係につき、解説します。
なお、「自宅」が共有で、かつ、土地と建物の共有割合が異なる場合は、Q84でまとめていますので、そちらもご参照ください。
目次
１． 土地と建物の共有割合が「同じ」場合
最初に、土地と建物の共有割合が「同じ」場合を例題で解説します。
（１） 「父の建物共有持ち分」の敷地50㎡
①土地の評価区分
「父の共有持ち分」である敷地については、その上に、ご自身で建てた建物があり、かつ、「賃家」として利用していますので、「貸家建付地評価」となります。
貸家建付地の評価は、自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合）となりますので、評価が下がります。
②小規模宅地等の特例との関係
当該土地は、被相続人自身が貸付事業として使用していますので、「貸付事業用宅地等の特例」の適用が可能です。
（２） 「母の建物共有持ち分」の敷地50㎡
母の建物共有持ち分の敷地は、元々母の持分ですので、今回の相続対象外となり、関係ありません。
（３） まとめ
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 利用区分 |
|---|---|---|---|---|
| 父共有持ち分の敷地 | 50㎡ | 貸家建付地 | 貸付事業用宅地等の特例OK | 本人利用 |
| 母共有持ち分の敷地 | 50㎡ | ― | ― | ― |
２． 土地と建物の共有割合が「異なる」場合
続いて、土地と建物の共有割合が「異なる」場合は、どうなるでしょうか？
被相続人の「土地建物」の共有割合によって、パターンが2つに分かれます。
（１） 被相続人共有土地㎡数 ＞ 被相続人共有建物㎡数 の場合
（イメージ図）
【考え方】
まず、父と母は、それぞれ自分の土地の上に、自分の建物を建築しているものと考えます。
上記では、父所有建物は、すべて自分所有の土地上に建築されています。
一方、母所有建物のうち、30％は自分所有の土地上、残りの20％は父所有の土地上に建築されていると考えます。
以下、上記「イメージ図」に示した「①～③の土地」ごとにまとめます。
① 父建物共有持ち分の敷地（50㎡）
父建物共有持ち分の敷地は、すべて父所有の土地となります。
「貸付事業」で利用していますので、「貸家建付地評価」、「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。
② 「母建物共有持ち分の敷地（20㎡・土地の所有者父）
母所有建物下の土地のうち、20㎡は父所有の土地となりますので、当該土地も相続税の課税対象となります（母は所有権を有していない）
当該土地は、母は所有権を有しておりませんが、家族間のため、母が父から土地を無償で借りて（＝使用貸借）、自分の建物を建築していると考えます。
使用貸借の場合、「借地権はゼロ」で評価しますので、この20㎡の部分については「自用地」評価となります。
また、建物共有登記の場合は、誰がどの部分を所有しているか？の明確な区分はないため、1棟の建物全体が、本人（被相続人）が居住していた建物と取り扱われ、「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。詳しくは、Q27をご参照ください。
③ 「母建物共有持ち分の敷地（30㎡・土地の所有者母）
この部分は、母が自分の土地上に自分の建物を建築していると考えます。
ただし、当該部分は母所有ですので、そもそも今回の相続の対象になりません。
④ 結論・まとめ
結論、被相続人共有土地㎡数＞共有建物㎡数の場合は、
父所有土地（70㎡）すべてが「貸付事業宅地等の特例」の対象となります。
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 利用区分 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① | 父建物共有持ち分の敷地 | 50㎡ | 貸家建付地 | 貸付事業用宅地等の特例適用OK | 本人利用 | |
| ② | 母建物共有持ち分の敷地 | 父所有土地部分 | 20㎡ | 自用地 | 貸付事業用宅地等の特例適用OK | 本人利用 |
| ③ | 母所有土地部分 | 30㎡ | 相続対象外 | |||
（２） 被相続人共有土地㎡数 ＜ 被相続人共有建物㎡数 の場合
（イメージ図）
【考え方】
上記（1）と同様に、父と母は、それぞれ自分の土地の上に、自分の建物を建築しているものと考えます。
父所有建物の内、30％は父自身所有の土地上、残りの20％は母所有の土地上に建築されていることになります。
一方、母所有の建物は、すべて母所有の土地上に建築されていると考えます。
以下、上記「イメージ図」に示した「①～③の土地」ごとにまとめます。
① 父建物共有持ち分の敷地（30㎡）
父建物共有持分の敷地は、すべて父所有の土地となります。
「貸付事業」で利用していますので、「貸家建付地評価」、「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。
② 父建物共有持ち分の敷地（20㎡・土地の所有者母）
父は所有権を有しておりませんが、家族間のため、当該敷地は母から土地を無償で借りて（使用貸借）、自分の建物を建築していると考えます。
ただし、当該部分は母所有ですので、そもそも今回の相続の対象になりません。
③ 母建物共有持ち分の敷地（50㎡・土地の所有者母）
この部分は、母が自分の土地上に自分の建物を建築していると考えます。
ただし、当該部分は母所有ですので、そもそも今回の相続の対象になりません。
④ 結論・まとめ
結論、被相続人共有土地㎡数＜共有建物㎡数の場合も、
被相続人共有土地（30㎡）すべてが「貸付事業用宅地等の特例」の対象となります。
| 生前区分 | 対象 | 評価区分 | 小規模宅地等との関係 | 利用区分 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① | 父建物共有持ち分の敷地 | 父所有土地部分 | 30㎡ | 貸家建付地 | 貸付事業用宅地等の特例適用OK | 本人利用 |
| ② | 母所有土地部分 | 20㎡ | 相続対象外 | |||
| ③ | 母建物共有持ち分の敷地 | 50㎡ | 相続対象外 | |||
