旗竿地とは、間口が狭くなっていて、旗のような形状となっている土地のことです。
相続税上、こういった旗竿地の評価方法は複数ありますが、代表的な評価方法である「差引計算」による旗竿地の評価方法につき解説します。
目次
１． 旗竿地の相続税評価方法
旗竿地については、相続税上、土地が路線価地域の場合は「路線価方式」、倍率地域の場合は「倍率方式」で評価を行います。どの地域に該当するかは、路線価図で確認可能です。
（１）倍率地域の場合
倍率方式の場合は「固定資産税税評価額×倍率」で算定するだけですので、特別な計算は不要です。なお、旗竿地の「固定資産税評価額」は、既に不整形地補正を含めた補正後の金額で評価され、低い評価額となっています。
（２）路線価地域の場合
路線価地域の「旗竿地」の場合、不整形地となるため、一般の整形地と比べると用途が限定されるため、相続税上、各種の補正を行い、評価を行います。適用可能な補正率は以下の通りです。
| 奥行価額補正率・間口狭小補正率・ 奥行長大補正率 |
一般的に、旗竿地は、間口が狭く、奥行価額が長いため「奥行価額補正率」「間口狭小補正率」「奥行長大補正率」が適用できる場合が多い。 |
|---|---|
| 不整形率補正 | 整形地ではないため、「不整形地補正率」の適用により評価が下がる。 |
以下、路線価地域を前提に、旗竿地の実務上の評価方法をお伝えします。
２． 差引計算による旗竿地の評価
（１）実務上は「差引計算」で評価
旗竿地は、土地の使い勝手が悪くなるため、相続税上の評価は低くなります。路線価地域の旗竿地の評価方法は、旗竿地を整形地に区分して計算する方法も可能ですが、一般的には「差引計算の方法」の方が、評価が安くなるため、実務上は、「差引計算」で相続税上の評価を行います。
（２）「差引計算」」の評価方法
旗竿地を「差し引き計算で評価する場合、以下の方法で評価を行います。
② 上記①差引後の評価額につき、不整形地補正等を行う。
| 近似整形地 | 近似整形地からはみ出す不整形地部分の面積と、近似整形地に含まれる不整形地以外の面積が ほぼ等しく、かつ、その合計面積ができるだけ小さくなるように求めた整形地。 |
|---|---|
| 隣接整形地 | 旗竿地に隣接する整形地で、近似整形地の中で評価対象地以外の部分（黒塗のかげ地部分）。 |
| 想定整形地 | 不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地。 |
近似整形地＝想定整形地ではありません。
したがって、近似整形地の面積＋隣接整形地（かげ地）の面積＝想定整形地とはならない点に注意です。
３． 具体例
（１） 差引計算
近似整形地、かげ地それぞれの評価額を算定し、差し引きで「旗竿地」の評価を行います。
近似整形地、かげ地それぞれを評価する際は、それぞれの地形に応じた「奥行価格補正率」等を考慮して評価します。
| ① | 近似整形地の評価（赤線部分） | 200千円（路線価） × 0.95（30mの奥行価格補正率） × 720㎡ = 136,800千円 |
|---|---|---|
| ② | かげ地の評価（黒塗部分） | 200千円（路線価） × 1.00（15mの奥行価格補正率） × 300㎡ = 60,000千円 |
| ③ | 旗竿地の評価（青塗部分） | （136,800千円 – 60,000千円） ÷ 420㎡ = 182,857円/㎡ |
上記差引計算の結果、旗竿地の1㎡あたりの評価額は、182.8千円/㎡となり、近似整形地の1㎡あたりの評価額190千円/㎡（200千円 × 0.95）よりも、評価額は低くなりました。上記例のように、かげ地の奥行価格補正率（1.00）が、近似整形地の奥行価格補正率（0.95）よりも高くなる場合は、差引計算をした方が有利になります。
一方、かげ地の奥行価格補正率が、近似整形地の奥行価格補正率と同じ率の場合は、通常の路線価による評価計算結果と評価額は同じになります。
（２） 不整形地補正（不整形地補正率表 注3参照）
上記（１）の差引計算後、不整形地補正を行います。
不整形地補正は、以下のどちらか小さい方の選択が可能です（0.60が限度）
② 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率(小数点第2位未満切捨)
| ① | 0.85（不整形地補正率（※1）） × 0.94（4m以上6m未満の間口狭小補正率） = 0.79 |
|---|---|
| ② | 0.94（4m以上6m未満の間口狭小補正率） × 0.90 （7.5倍（※2）の奥行長大補正率） = 0.84 |
| ① ②小さい方 | ①0.79 ⇒ 182,857 円/㎡ × 0.79 = 144,458円/㎡ |
（※1）不整形地補正率
普通住宅地区A 300㎡ ÷ 720㎡ = 0.4166（かげ地割合） ⇒ 不整形地補正率 0.85
（※2）奥行長大補正率
計算上の奥行 420㎡ ÷4m(間口）＝ 105m VS 実際奥行30m ⇒ 短い方 30mを採用
30m（奥行） ÷ 4m(間口） ＝ 7.5倍
（３） 最終的な旗竿地の評価
144,458円/㎡ × 420㎡ = 60,672,360円
４． 差引計算での奥行価格補正率の例外
ただし、かげ地の評価を行う際に、以下の例外規定があります。
●かげ地の奥行が短いため、「かげ地の奥行価格補正率が1.00未満」の場合は、かげ地部分の奥行価格補正率を1.00で計算できる。
●上記場合も、全体の「近似整形地」の奥行が短い結果、「近似整形地」の奥行価格補正率が1.00未満となる場合は、かげ地部分の奥行価格補正率は、たとえ1.00未満であっても、近似整形地と同一の奥行価格補正率を用いて計算する。
単純な差引計算では「不合理な結果になるため」です。以下、具体例で解説します。
（１） かげ地部分の奥行価格補正率が1.00未満の場合
上記例の場合、かげ地の奥行5m（奥行価格補正率0.92） < 1.00未満のため、かげ地部分を評価する際の奥行価格補正率は、0.92ではなく、1.00で計算を行います。
| ① | 近似整形地の評価（赤線部分） | 200千円（路線価） × 0.95（30mの奥行価格補正率） × 720㎡ = 136,800千円 |
|---|---|---|
| ② | かげ地の評価（黒塗部分） | 200千円（路線価） × 1.00（補正後奥行価格補正率） × 100㎡ = 20,000千円 |
| ③ | 旗竿地の評価（青塗部分） | （136,800千円 – 20,000千円） ÷ 620㎡ = 188,387円/㎡ |
仮に、かげ地の本来の奥行5mに対応する奥行価格補正率（0.92）を用いて差引計算すると、評価額は190.9千円/㎡となり、通常の路線価計算190千円/㎡（200千円 × 0.95）よりも評価が高くなるという不合理が生じます。
そこで、こういった場合は、上記のように1.00（補正後奥行価格補正率）で計算します。当該規定があるため、結論的には「差引計算」を行う方が、基本的には評価額が安く収まることになります。
（２） 想定整形地の奥行価額が短い場合
ただし、上記（１）のように、かげ地の奥行価格補正率が1.00未満の場合でも、「想定整形地」の奥行が短い結果、「想定整形地」の奥行価格補正率が1.00未満となる場合は、かげ地部分の奥行価格補正率は、想定整形地と同一の奥行価格補正率を用いて計算します。
上記例の場合、かげ地奥行5m（奥行価格補正率0.92） < 近似整形地奥行（奥行価格補正率0.97）のため、かげ地部分は、奥行価格補正率は0.92⇒1，00ではなく、近似整形地の奥行価格補正率0.97で計算を行います。
| ① | 近似整形地の評価（赤線部分） | 200千円（路線価） × 0.97（8mの奥行価格補正率） × 192㎡ = 37,248千円 |
|---|---|---|
| ② | かげ地の評価（黒塗部分） | 200千円（路線価） × 0.97（上記①の奥行価格補正率） × 100㎡ = 19,400千円 |
| ③ | 旗竿地の評価（青塗部分） | （37,248千円 – 19,400千円） ÷ 92㎡ = 194,000円/㎡ |
仮に、かげ地の本来の奥行5mに対応する奥行価格補正率（0.92）を用いて差引計算すると、評価額は204.8千円/㎡となり、通常の路線価計算194千円/㎡（200千円 × 0.97）よりも評価が高くなるという不合理が生じます。
そこで、かげ地の奥行価格補正率につき調整を行いますが、そもそもの近似整形地の奥行価格補正率が1.00未満のため、この場合は、1.00ではなく、0.97（近似整形地の補正後奥行価格補正率）での調整計算となります。
５． 参照URL
（不整形地の評価）
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/16.htm
（奥行価格補正率等）
http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm
