実務上、路線価地域内でも、土地の「路線価」が設定されていない道路があります。
こういった、土地の「路線価」がない場合、どうやって相続税評価をするのでしょうか?
今回は、路線価が設定されていない場合に、税務署に申請して設定する「特定路線価」につき解説します。
目次
１． 特定路線価って?
路線価地域内の道路でも、路線価が設定されていない道路も多数あります。例えば、以下のような土地です。
こういった「路線価がついていない土地」は、税務署に「路線価設定の申し出」をすることができます。
この「申し出」により、税務署が設定した路線価は、「特定路線価」と呼ばれます。
特定路線価は、通常、約1ヶ月程度で設定されるのが一般的です。
なお、例年、路線価は７月上旬ごろ公表されますが、その年の路線価が公表される前の時期は、特定路線価の設定を申請することはできません。
２． 特定路線価を設定できるケース
特定路線価が設定できるのは、路線価地域にある道路となります。倍率地域の土地は、固定資産税評価額で評価を行うため、特定路線価を設定する必要はありません。
また、すべての道路に特定路線価が設定できるわけではありません。設定できる道路は、以下の道路に限定されています。
（１） 不特定多数の通行用の道路のみ
特定路線価が設定できるのは、「不特定多数の者の通行の用に供されている」道路だけです。
「特定の者」の通行の用に供されている道路（＝私道）には、特定路線価は設定できず、原則として宅地の一部として一体評価することになります。
（２） 建築基準法上の道路が対象
特定路線価が設定できる道路は、「建築基準法」の道路です。建築基準法上の道路かどうか？は、役所で確認できます。
「建築基準法上の通路に接していない土地」には、建物自体の建設ができませんので、一般的に価値は低くなります。したがって、「建築基準法の道路に接していない土地」は、一般的には特定路線価の設定申請はせず、無道路地として評価を行う方が相続税評価額は低くなります。
建築基準法42条Ⅰ①～⑤、42条Ⅱ、43条Ⅰ但書の許可を受けた道路
（３） 側方路線や裏面路線には設定できない
「路線価の設定されていない道路のみに接している宅地」しか、特定路線価は設定できません。
例えば、路線価がある道路と、路線価のない道路の両方に接道している土地については、特定路線価の設定はできません。逆に言うと、「側方路線」や「裏面路線」には、特定路線価の設定はできないということですね。
３． 特定路線価は設定すべきか？
（１） 特定路線価は「高め」に設定される
特定路線価を申請した場合、通常は「高めに設定」されることが多いため、特定路線価を申請した結果、相続税評価額が高くなってしまう可能性は高いです。
路線価がついていない道路は、「私道」や「建築基準法上の道路ではない」場合がほとんどです。
こういった道路には、本来、特定路線価は設定できないはずですが・・税務署に申請すれば、実務上は、特定路線価が設定されてしまうケースもあります。しかも、特定路線価は、近隣土地や固定資産税評価額等を参考に設定されるため、思った以上に「高い金額」で設定されてしまいます。
特定路線価の設定は、「強制ではなく、あくまで任意」ですので、むやみやたらに申請するのが得策とは限りません。
（２） 実務上は？
「私道」は宅地に含めて評価、「建築基準法上の道路でない」場合は、無道路地として評価した方が、ほとんどの場合、相続税評価は安くなります。特定路線価よりも無道路地として評価した方がお得なケースは、Q105をご参照ください。
結論ですが・・特定路線価を設定申請する前に、まずは「無道路地・旗竿地としての評価ができないか？」を検討することが、相続税評価の観点からは有用かなと思います。
４． 正面路線価はあるが、側方路線価がない土地の評価
この場合、正面路線価のみで評価します。
つまり、側方路線影響加算、二方、三方又は四方路線影響加算は適用されず、相続税評価額は低く抑えられます。
公道でもない道路に接しているからと言って、評価が加算されるのも・・変ですよね。
なお、特定路線価は、評価する対象の土地専用のものです。
たとえ、隣接する他の土地に設定された「特定路線価」が存在したとしても、当該特定路線価は、自分の土地を評価する際の路線価としては利用しません。つまり、設定された特定路線価は「他の土地の評価」には影響を与えません。こちらについては、Q107をご参照ください。
